5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(c偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧ún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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