OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(q央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗ū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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