5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能(nén离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗g)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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